瑞士的度假屋與第二居所

阿爾卑斯山中的一座木屋，或意大利語區湖畔的一套公寓，是國際家庭的經典嚮往。居住在境外的外國買方面臨兩套相互獨立的規則：《Lex Koller》許可制度和《第二居所法》。購置度假屋之前，兩者都必須滿足。

州配額內的許可

居住在境外的人士一般只有取得《Lex Koller》許可，才能購置度假屋。許可僅在州指定為旅遊地的地方發放，聯邦政府每年向相關州分配配額。若干州，包括一些著名的旅遊地區，另有地方性限制；在熱門度假地，需求可能超過配額。在某些地方，根據州和市鎮的規定，外國人只能從其他外國人手中購買，或只能購買新開發項目中的房產。

許可附帶的條件

許可是個人性質的，通常將買方限定為每個家庭一處度假屋。居住面積和地塊面積受到限制，特定情況下可有例外。房地產必須由買方及其家人使用，除非存在特殊情況，通常在最低持有期屆滿前不得轉售。這些條件作為限制登記在土地登記簿上，違反條件可能導致許可被撤銷。

《第二居所法》

無論買方國籍如何，《第二居所法》都將每個市鎮的第二居所比例限制在住房存量的20%。在超過這一門檻的市鎮（其中包括許多阿爾卑斯山度假地），原則上不得再批准新的第二居所。新建公寓只有附帶使用限制，要求其用作主要居所或確實在市場上供應的旅遊住宿，方可建造。

在憲法修正案生效之前已依舊法存在的住房，可以繼續用作第二居所，也可以作為第二居所出售，但擴建受到一定限制。因此，買方應核查某套公寓是否屬於舊法房產，或是否附帶使用限制。

度假屋的出租

依《Lex Koller》許可購置的度假屋，只能偶爾出租給第三方，一般不允許長期出租。如《第二居所法》下的使用限制要求作旅遊用途，業主可能必須在市場上提供該公寓用於短期出租，而這又會影響業主自身的使用。

實踐中行之有效的做法

• 首先核查所在市鎮，包括其第二居所比例以及是否為指定旅遊地。
• 在商定價格之前核實土地登記簿上有關使用限制的登記事項。
• 釐清許可的時間安排，因為當年的配額可能已經用完。

Ressos Legal 如何提供幫助

我為外國家庭購置瑞士度假屋提供諮詢，包括許可申請以及對《第二居所法》下各項限制的審查。歡迎與我聯繫，進行初步溝通。

僅供一般參考。本文不構成法律或稅務意見，不能替代針對個案的諮詢，亦不建立律師與客戶之間的委託關係。本文反映截至 十月 2026 的法律狀況。