不動產、人員與運營業務
購置住宅和經營場所
1983年12月16日《關於境外人士購置不動產的聯邦法》，以聯邦委員 Arnold Koller 之名被稱為Lex Koller（《科勒法》），對外國人購買瑞士不動產加以限制。對於真正遷居提契諾州的意大利企業家而言，這一限制幾乎無關緊要。歐盟和歐洲自由貿易聯盟（EFTA）國家的國民，如在瑞士擁有合法且實際的住所，可無需許可購置不動產。1 因此，居住在盧加諾的 B EU/EFTA 居留許可持有人可以像瑞士居民一樣購買公寓、住宅或建設用地。關鍵在於“實際”一詞。持有居留許可但並不居住在提契諾州的人所進行的購置，屬於境外人士的購置。土地登記處或有管轄權的州主管機關日後可能認定該項購置本應取得許可。
經營場所同樣不受該限制。境外人士如購置的不動產用作商業、製造業或以其他商業方式經營之營業的常設經營場所，則無需許可。2 因此，由意大利居民控制的瑞士公司可以在門德里西奧托地區購買自用的辦公室、倉庫或廠房。度假住宅則另當別論。境外人士購置度假住宅須取得許可，許可在聯邦委員會確定的各州年度配額內發放，全國上限為1,500個單位。3 意大利企業家如在遷居之前在盧加諾購買公寓，或在返回意大利之後繼續保留該公寓，即進入度假住宅制度，須受其配額和條件的約束。
相關規則可能會收緊。2026年，聯邦委員會就一項修訂草案徵求意見，徵求意見期至2026年7月15日。根據該草案，來自第三國的 B 居留許可持有人購買主要住所須取得許可，且如其離開瑞士，須在兩年內出售該房產。草案還將使純粹作為投資而持有的經營場所的購置須經許可，並削減各州的度假住宅配額。4 上述提案首先涉及第三國國民，因為《人員自由流動協定》（AFMP）保護歐盟和 EFTA 國民不受歧視。通過公司在提契諾州持有房產或以投資為目的購置商業地產的意大利企業家，應關注這一立法進程。
員工遷移：企業轉讓與居留許可
當一個業務單元從意大利遷至提契諾州時，其員工並不自動隨之遷移。意大利法律依據《意大利民法典》第2112條在企業轉讓中保護員工，使其勞動關係在受讓方處得以延續。5 瑞士法律在《瑞士債務法》第333條中設有相應規定，根據該條，勞動關係連同全部權利義務轉移至受讓方，除非員工拒絕轉移。6 上述兩項規定均未要求員工遷往另一國家。被要求到盧加諾而非科莫工作的意大利員工可以拒絕。意大利僱主隨後須考慮該拒絕是否構成意大利法律下的解僱理由；按照意大利法律，解僱須有正當的客觀理由，而如涉及人數較多，還須遵守意大利集體裁員程序。
接受遷移的員工需要取得瑞士居留許可。如其將住所遷至提契諾州，將基於勞動合同獲得 B EU/EFTA 居留許可。如其繼續居住在意大利並跨境通勤，則獲得跨境通勤者 G 許可。如勞動合同期限短於十二個月，該許可的有效期與勞動合同期限一致；如合同期限更長或為無固定期限，則有效期為五年。7 2023年7月17日之後開始工作的新frontalieri（跨境通勤者）的稅務處理，適用新的瑞士—意大利協定：根據該協定，瑞士徵收的預扣稅以其普通稅額的80%為限，意大利則將該勞動者作為居民徵稅，並抵免瑞士稅款。第 H.I 章介紹了該協定及其過渡制度。8 對於將員工遷往提契諾州的僱主而言，在居民與通勤者之間的選擇會影響薪酬談判，因為意大利通勤者會將其扣除意大利稅款後的瑞士淨薪與其在倫巴第大區的收入進行比較。
註釋
- Roland Pfäffli 與 Mascha Santschi Kallay 關於境外人士購置不動產的文章，Das Geld-Magazin 1/2025，https://private.ch/media/docs/private/2025/01/de/12_Grundstueckerwerb.pdf（“rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz”）。1983年12月16日《關於境外人士購置不動產的聯邦法》（ARPA），SR 211.412.41，第5條第1款 a 項及 a bis 項，文本見 droit-bilingue.ch，https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-5-8.html（歐盟和 EFTA 國民僅在“sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben”時方屬境外人士）。 ↩
- Pfäffli 與 Santschi Kallay（同上）（“Keiner Bewilligung bedarf hingegen der Erwerb durch eine Person im Ausland, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes ...”）。ARPA，第2條第2款 a 項，https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-2-5.html（亦涵蓋手工業企業和自由職業）。 ↩
- Pfäffli 與 Santschi Kallay（同上）（全國上限為1,500個單位）。ARPA，第11條第1款和第2款，https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-11-15.html（“Die Höchstzahl nach Absatz 1 darf 1500 Kontingentseinheiten nicht überschreiten”）。 ↩
- Antonin Weyeneth 關於擬收緊《科勒法》的文章，PwC Switzerland，2026年5月8日，https://www.pwc.ch/de/insights/steuern/lex-koller-verscharfungen-beim-erwerb.html。 ↩
- Codice civile，第2112條第1款，文本見 Brocardi.it，https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-ii/capo-i/sezione-iii/art2112.html（“In caso di trasferimento d'azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario”）。 ↩
- 1911年3月30日《瑞士債務法》（CO），SR 220，第333條第1款和第2款。 ↩
- 施維茨州指南（同上）（“If the contract of employment is valid for more than one-year or unlimited, then the permit will be issued for five years and can be extended”）。 ↩
- 2020年12月23日瑞士與意大利關於跨境勞動者徵稅的協定，第3條和第9條，摘要見 Repubblica e Cantone Ticino, Divisione delle contribuzioni 關於新協定的資訊表及常見問題，https://m4.ti.ch/fileadmin/DFE/DC/DOC-IF/nuovo_accordo/nuovo_accordo_foglio_informativo_FAQ.pdf（2020年12月23日簽署，2023年7月17日生效，自2024年1月1日起適用；對新跨境勞動者的瑞士預扣稅以80%為限）；參見第 H.I 章。 ↩
僅供一般參考。本文不構成法律或稅務意見，不能替代針對個案的諮詢，亦不建立律師與客戶之間的委託關係。本文反映截至 十月 2026 的法律狀況。