不動產、財富與遺產
義大利居民持有的瑞士不動產
許多義大利家庭在盧加諾湖和馬焦雷湖畔擁有度假屋，也有部分人士將提契諾州的出租物業作為投資持有。協定第6條規定，不動產所得（包括農業及林業所得）應歸屬不動產所在地國課稅，但不排除居住國課稅。1第13條第1款對不動產轉讓收益作出了相同規定，第22條第1款則對以不動產形式體現的財產作出了相同規定。2因此，對於米蘭居民在提契諾州擁有一套公寓，瑞士將對其租金收入徵稅；若業主自用，則對其推定租金價值（valore locativo，Eigenmietwert）課稅；此外，還須就其價值徵收財富稅，並於出售時徵收不動產資本利得稅。就此而言，非居民在提契諾州負有限納稅義務，其適用稅率參照其全球收入和資產確定，為此他們必須申報全球收入和資產。3
瑞士對推定租金價值的徵稅將有所變動。2025年9月28日，瑞士選民以57.7%的贊成票通過廢除對自住物業推定租金價值的徵稅。這項改革同時取消了自住房屋抵押貸款利息的扣除，並允許各州對第二居所開徵特別財產稅。42026年4月1日，聯邦委員會將生效日期定為2029年1月1日，以便各州有時間決定是否對第二居所徵收這項新稅。5對於在提契諾州擁有度假屋的義大利業主而言，這項改革將自2029年起取消推定租金價值。提契諾州是否會開徵主要由非居民業主承擔的第二居所財產稅，是該州尚待決定的政治問題。
IVIE 與義大利方面
在義大利，擁有境外不動產的居民業主必須在RW欄位申報該不動產，並繳納境外不動產價值稅（IVIE）。稅率為每年1.06%。對於位於瑞士等非歐盟國家的不動產，課稅基礎為購置契據所載成本；若無此成本，則以不動產所在地年末的市場價值為準。稅額不超過200歐元者，無需繳稅。62011年第201號法令第19條第16款允許以在不動產所在國繳納的財富稅抵免IVIE，以IVIE稅額為限。針對瑞士不動產，義大利稅務局（Agenzia delle Entrate）認可個人所繳納的州級及市鎮財富稅，以及州級不動產稅，但僅限於與該不動產相關且於同一日曆年度內繳納者。7由於瑞士對不動產的財富稅是根據其課稅價值徵收（課稅價值往往遠低於市場價值），且稅率極少超過千分之幾，因此這項抵免極少能完全抵銷IVIE。
根據《統一所得稅法》（TUIR）第70條，瑞士不動產所得應在義大利課稅。租金收入計入義大利應稅所得，並可依據協定第24條第2款及TUIR第165條，就該收入抵免已繳納的瑞士所得稅。8《所得稅統一法》（TUIR）第70條第2款規定，境外不動產所得應按外國估價得出的淨額計入義大利總所得；對於在境外無需繳納所得稅的建築物，則給予15%的定額費用扣除。然而，自用度假屋的瑞士推定租金價值並不產生義大利所得稅。自2013年《穩定法》（2012年12月24日第228號法律）起，2011年第201號法令第19條第15-ter款將未出租且須繳納IVIE的不動產排除於《意大利所得稅法典》（TUIR）第70條第2款之外，因此IVIE取代了此類不動產的所得稅，但於RW欄進行申報的義務仍然存在。9對於適用《個人所得稅總則》（TUIR）第24-bis條（載於E.V章）定額稅制度之義大利居民，其境外不動產免徵IVIE，且無需於RW欄進行申報。
註釋
- 協定第6條，條文（見上文）：「該等財產應於其所在之締約國課稅」。 ↩
- 協定第13條第1款及第22條第1款，條文（見上文）。 ↩
- 1994年6月21日提契諾州稅法（LT），第3條及第4條（非居民的經濟隸屬關係，包括不動產）以及第6條（稅款「按其總收入相應的稅率徵收」），https://m3.ti.ch/CAN/RLeggi/public/index.php/raccolta-leggi/legge/num/580；StHG第4條第1款（在瑞士無住所但“Grundstücke besitzen, nutzen oder damit handeln”的自然人），https://www.droit-bilingue.ch/de-it/6/64/642.14-4-7.html。 ↩
- Taxolution，《瑞士的「歸屬租金價值」：房產所有者2026年須知事項》，2026年4月20日更新，https://www.taxolution.ch/?p=4588（2025年9月28日公投，贊成票57.7%，投票率49.5%；州對第二居所徵收財產稅）。 ↩
- 瑞士廣播電視台（SRF），「聯邦委員會決定自2029年起廢除自住房產租金價值」，2026年4月1日，https://www.srf.ch/news/schweiz/bundesratsentscheid-bundesrat-setzt-abschaffung-des-eigenmietwerts-ab-2029-in-kraft。 ↩
- 費德里科·米格利奧里尼（Federico Migliorini），〈瑞士房地產投資〉，《Fiscomania》，2026年7月15日，https://fiscomania.com/investimento-immobiliare-svizzera/（IVIE稅率1.06%；計稅基礎：購置成本或市場價值；起徵門檻200歐元）。 ↩
- 2011年12月6日第201號法令第19條第16款（「可從Ivie中扣除，以該稅額為限，一筆等同於在不動產所在地國家所繳納之任何財產稅金額的稅額抵免”），引自恩尼奧·維亞爾與維塔·波齊，「《海外財產稅抵免》」，《Euroconference News》，2014年6月27日，https://www.ecnews.it/fiscale/fisco-e-patrimonio/fisco-internazionale/il-credito-per-le-patrimoniali-estere/（2012年7月2日第28/E號通函就瑞士列出imposta 關於自然人實質地位與不動產稅；抵免適用於同一日曆年度繳納的稅款）。 ↩
- 協定第24條第2款，條文（見上文）；Federico Migliorini，《《海外不動產：課稅制度》，Fiscomania，2025年12月19日，https://fiscomania.com/immobile-estero-il-regime-di-tassazione/（租金收入適用TUIR第70條，按境外申報的淨額計算，並根據TUIR第165條抵免在境外最終繳納的稅款）；Migliorini，“Investimento 瑞士不動產稅」（見上文）（租金收入須於兩國申報，並依據《TUIR》第165條予以抵免）。↩
- 《意大利稅收統一法》（TUIR）第70條第2款，Brocardi.it，https://brocardi.it/testo-unico-imposte-redditi/titolo-i/capo-vii/art70.html（「根據境外評估所得之淨額」；對在境外無需繳納所得稅之建築物，可扣除15%）；Marcello Maiorino，《海外持有空置不動產之稅務處理》，《稅務資訊》，2024年6月7日，https://www.informazionefiscale.it/immobili-sfitti-detenuti-all-estero-trattamento-fiscale（2011年第201號法令第19條第15-ter款，由2012年12月24日第228號法律第1條第518款c項引入：未出租且須繳納IVIE的不動產不適用TUIR第70條第2款；RW欄申報義務仍然存在）。 ↩
僅供一般參考。本文不構成法律或稅務意見，不能替代針對個案的諮詢，亦不建立律師與客戶之間的委託關係。本文反映截至 十月 2026 的法律狀況。