在瑞士租賃辦公和商業場所

大多數進入瑞士的外國公司起步時租賃而非購買場所。商業租賃受《瑞士債務法》（CO）第253條及以下各條調整，這些條款留有相當大的談判空間，同時也包含若干保護承租人的強制性規則。一份起草完善的租賃合同可為未來多年提供規劃上的確定性。

租賃期限

瑞士的商業租賃通常以五年或十年的固定期限訂立，並常常附有承租人一次或多次續租的選擇權。固定期限為雙方提供了確定性，因為除特殊情況外，任何一方均不得在期滿前終止租賃。也可以訂立不定期租賃；對於經營場所，依照CO第266d條，法定通知期為六個月，除非雙方約定了更長的期限。

租金與指數掛鉤

雙方可以約定租金與瑞士消費者價格指數掛鉤。根據CO第269b條，此類指數條款僅在租賃期至少為五年時方為有效，且租金只能按照指數進行調整。或者，雙方也可以約定固定遞增的階梯租金。經營場所的承租人原則上可以對濫用性租金提出異議，但這一保護在商業實踐中的作用小於在住宅租賃中的作用。

續租選擇權

選擇權使承租人能夠按約定條款單方面將租賃延長一段期間。對於投資於裝修工程的公司而言，選擇權很有價值，其行使期限以及續租期間適用的租金應作出精確規定。含糊不清的選擇權條款是常見的爭議來源。

押金

出租人通常要求支付押金，押金必須存入銀行以承租人名義開立的儲蓄帳戶或存款帳戶。對於住宅租賃，法律將押金限制在三個月租金以內，而經營場所並無此類法定上限，因此押金金額較高的情況很常見。許多承租人以銀行保函或租賃押金保險代替現金。

解約保護

違反誠實信用原則的解約，可以向調解機關提出異議。此外，如解約將造成出租人利益無法正當化的困難，承租人可以申請延長租賃。對於經營場所，此類延長總計最長可達六年。提出這些申請的期限很短，因此收到任何解約通知後都應及時審查。

實踐中行之有效的做法

• 從一開始就談妥裝修和復原條款，包括租賃結束時設施的歸屬。
• 使租期與商業計劃相匹配，將適中的固定期限與續租選擇權相結合。
• 檢查租金調整條款是否符合有關指數租金和階梯租金的規則。

Ressos Legal 如何提供幫助

我為外國公司就瑞士商業租賃合同的談判和審查提供諮詢，並在其與出租人發生爭議時提供支持。歡迎與我聯繫，進行初步溝通。

僅供一般參考。本文不構成法律或稅務意見，不能替代針對個案的諮詢，亦不建立律師與客戶之間的委託關係。本文反映截至 十月 2026 的法律狀況。