瑞士房地產稅：轉讓稅、不動產利得稅與自住估算租金

瑞士房地產在多個環節被課稅，其中大部分稅種由州和市鎮徵收。因此，外國業主應預料到各州之間存在明顯差異，不僅稅率不同，就連是否徵收某些稅種也各不相同。以下概述介紹主要稅種。

不動產轉讓稅

許多州在土地所有權變更時徵收不動產轉讓稅。稅率通常為購買價格的百分之幾（個位數低段），由州決定由買方、賣方或雙方承擔。部分州，包括蘇黎世州，不徵收此稅，但仍須繳納土地登記費和公證費。若干州對自住住宅或企業重組給予減免。

不動產利得稅

所有州都對出售不動產所實現的收益徵稅。對於個人，適用單獨的不動產利得稅，收益一般按出售價格減去購置成本及增值性投資計算。持有期越長，稅率通常越低，而持有期較短者往往須加徵附加稅。對於公司，部分州將不動產收益視為普通利潤，另一些州則對公司同樣徵收專門的不動產利得稅。該稅由不動產所在州徵收，與賣方的居住地無關。

不動產稅

若干州和市鎮按房地產價值徵收年度不動產稅，不扣除債務。稅率不高，通常為百分之一的若干分之一，但無論該房地產是否產生收入，均須繳納。其他州則根本不徵收此稅。

財富稅與所得稅

瑞士房地產須繳納州財富稅，租金收入須繳納所得稅，即使業主居住在境外亦然。因此，外國業主通常在房地產所在州成為有限納稅人。抵押貸款利息和維護費用一般可以扣除，債務則按照國際稅收分配規則在瑞士資產與外國資產之間進行分攤。雙重徵稅協定一般將不動產的徵稅權分配給不動產所在國。

自住估算租金與計劃中的改革

自住瑞士房地產或保留供自己使用的業主，目前須就估算租金作為名義收入納稅。2025年9月28日，瑞士選民通過了一項改革，取消對自住住宅和第二居所的估算租金徵稅，同時大幅限制抵押貸款利息和維護費用的扣除。在改革實施之前，現行制度繼續適用；聯邦政府已表示，預計不會在2028年之前實施。業主應結合這一過渡情況審視其融資和維護計劃，而不應假定任何具體日期。

實踐中行之有效的做法

• 購買前比較各州，因為轉讓稅、不動產稅和利得稅的負擔差異很大。
• 記錄所有增值性投資，因為這些投資可減少日後出售時的應稅收益。
• 出售前審視持有期，因為短期出售往往適用更高稅率。

Ressos Legal 如何提供幫助

我為外國業主就購買、持有和出售瑞士房地產的稅務後果提供諮詢，包括雙重徵稅協定下的跨境問題。歡迎與我聯繫，進行初步溝通。

僅供一般參考。本文不構成法律或稅務意見，不能替代針對個案的諮詢，亦不建立律師與客戶之間的委託關係。本文反映截至 十月 2026 的法律狀況。