外國人在瑞士購置不動產

許多移居瑞士的家族希望購置住宅，許多外國企業也希望擁有自己的辦公場所或生產基地。瑞士法律通過《外國人購置不動產聯邦法》（即通常所稱的 Lex Koller）限制境外人士購置住宅物業。一旦理解了相關規則，大多數實際在瑞士生活的家族以及大多數將物業用於經營的企業都可以順利購置。

誰屬於境外人士

Lex Koller 適用於境外人士，包括：在瑞士沒有法定及實際住所的外國國民；居住在瑞士但未持有定居許可（C 許可）的歐盟和 EFTA 以外國家的國民；以及註冊地在境外或由境外人士控制的公司。瑞士國民、定居許可持有人以及居住在瑞士的歐盟和 EFTA 國民不屬於境外人士，可以自由購置。

購置自住住宅

持有居留許可在瑞士生活的外國國民，只要本人居住，即可無需審批購置一處主要住所。該物業的面積必須與家庭規模相稱，且不得出租給他人。在遷居之前，家族可以預留物業，但在完成購置時必須已持有居留許可。

度假屋和第二住所

不在瑞士居住的境外人士購置度假屋須經審批。允許此類購置的州會在年度配額範圍內批准，通常僅限於某些旅遊市鎮，且物業面積有限。此外，《第二住所法》限制在第二住所已佔住房存量20%以上的市鎮新建第二住所，許多熱門度假地都受此限制。

商業物業

用於經營的物業，例如辦公室、商鋪、倉庫和生產基地，只要作為企業的常設機構，境外人士及其控制的瑞士公司即可無需審批購置。必然構成經營物業一部分的住宅單元可以一併購置。以投資為目的購置住宅物業，包括通過主要持有住宅物業的房地產公司的股份進行購置，仍受相關限制。

融資與稅務

瑞士銀行為居民購置住宅物業提供融資，通常最高可達物業價值的一定比例，並要求買方以自有資金支付部分價款。在大多數州，業主須繳納轉讓稅或土地登記費，就自住住宅繳納推算租金價值稅（該稅已由2025年9月28日的全民公決廢除，自2029年1月1日起生效），出售時還須繳納不動產利得稅。稅務後果應結合居留和稅務狀況一併審查，具體見關於移居瑞士和定額稅的文章。

Ressos Legal 如何提供幫助

我為外國家族和企業就在瑞士購置住宅和商業物業提供諮詢，審查 Lex Koller 相關問題，並將購置事宜與居留許可和稅務裁定相協調。歡迎與我聯繫，進行初步溝通。

僅供一般參考。本文不構成法律或稅務意見，不能替代針對個案的諮詢，亦不建立律師與客戶之間的委託關係。本文反映截至 十月 2026 的法律狀況。